Приобретение недвижимости в США


Приобретение недвижимости в США

A-1: Законы в США никак не ограничивают покупку иностранными гражданами объектов недвижимости - как жилой, так и коммерческой. Разрешения на покупку не нужно.

Q-2: С чего начать покупку дома в США?

A-2: Начинать приобретение что дома, что любой другой недвижимости стоит с предварительного выбора желаемого объекта. Большая часть покупателей делают такой выбор в интернете, они составляют примерно 80% от общего числа.

Следующий шаг – выбрать риэлтора или брокера в США. Лучше всего - заключить договор с их российскими представителями, с российской компанией, чьей задачей будет представление ваших интересов с момента начала поиска недвижимости вплоть до получения ключей от нового жилья. При необходимости, агенство в сотрудничестве с риэлтором поможет в поиске подходящего варианта, оценке его реальной рыночной стоимости, проверке истории и всей документации по выбранному объекту, в проведении переговоров с владельцем для как можно более выгодной сделки, проконсультирует при оформлении всех необходимых бумаг. Кроме того Вам будет оказана помощь в выборе адвоката, тех. инспектора и всех остальных специалистов, участвующих в процессе покупки.

Обычно, покупатель не выплачивает комиссионные брокеру и агентству при покупке. Свои комиссионные они получают от продавца недвижимости. Риэлтор узнает у клиента требования к недвижимости, сроки и ожидаемую сумму сделки. Затем покупателя, по его желанию, могут пригласить в ознакомительный тур для просмотра объектов.

Q-3: Возможно ли приобретение недвижимости в Америке дистанционно?

A-3: Да. В том случае, когда покупатель не может или не хочет приезжать в Америку для покупки дома или квартиры, он может приобрести желаемую собственность удаленно. В тех американских штатах, где сделка по купле/продаже недвижимости оформляется адвокатом, купить дом или квартиру можно при помощи доверенности на адвоката. Она оформляется в посольстве/консульстве США в России. Специальную форму доверенности адвокат пересылает покупателю по почте. Средства покупатель переведет на так называемый «трастовый счет» своего американского представителя (адвоката). По окончании сделки с трастового счета деньги будут переведены продавцу.

Риск в этой ситуации фактически сведены к нулю, естественно, если покупатель прибегает к услугам лицензированного специалиста.
При нечистоплотном выполнении сделки адвокат рискует потерять лицензию, но так как ее получить не просто, ею очень дорожат, ибо повторно лицензию на аналогичную деятельность адвокату не выдадут. Так что покупатель вполне может не беспокоиться о законности операции.

В тех штатах, где выполнение сделки проходит через специальную компанию эскроу – необходимые бумаги подписываются в посольстве Америки и отправляются в эскроу. Эскроу - это компания, которая по договору занимается контролем за прохождением сделки с момента её открытия до полного финансового расчета. Деньги же перечисляются на счет эскроу, с которого затем переводятся продавцу после вычета всех расходов. Риски у такой сделки так же сведены к минимуму.

Q-4: Что дает открытие банковского счета и ввоз наличных в США? Какую сумму брать с собой?

A-4: Счет в американском банке потребуется только тогда, когда недвижимость покупается в кредит. В случае, когда оплата проводится наличными, в открытии счета нет нужды. Важно учесть, что для ввоза наличных денег в Америку лучше не брать больше $9.999, так как с суммы, выше данного числа, берется пошлина при вывозе из Российской Федерации. Большую часть средств на покупку и иные расходы лучше всего перевести банковским переводом на счет адвоката или на счет эскроу. В российских банках для проведения данной операции могут попросить предоставить контракт на покупку дома. Обычно в США не приходится объяснять происхождение денег.

Ввозимые в Америку деньги не подлежат налогообложению, так как покупатель недвижимости - не налогоплательщик Соединенных Штатов. Тем не менее, лучше всего иметь при себе документы, в которых указано происхождение денег, как вариант, – договор о продаже квартиры.

Q-5: В чем заключается процесс заключения договора купли-продажи и регистрации сделки?

A-5: Весь процесс покупки недвижимости в США (без кредитования) длится 15-30 дней. После выбора объекта, брокер готовит предложение о цене за объект. Предложение - это типовой договор, составленный риэлторскими ассоциациями штата. Задача риэлтора – заполнить эти бумаги, получить подпись покупателя и отослать их продавцу.
В случае, когда предложение о цене принимается, наступает следующий шаг: заключение договора о купле-продаже, или контракта (Contract to Purchase Real Estate), между продавцом и покупателем в сопровождении риэлтора.

Обязательный участник сделки – так называемая титульная компания (Title Company), являющаяся специализированным агентством, и эскроу-компания или адвокат от покупателя, задача которого – регистрация сделки (Closing Attorney). Именно ими выполняется юридический контроль всей сделки, проверка и заверение документов. В то же время покупателем вносится задаток, составляющий 3-5% от обозначенной стоимости объекта недвижимости. Хранением депозита занимается или титульная компания, или агентство, обладающее эксклюзивным правом на продажу объекта.

Кроме того, на данном этапе проходит проверка состояния дома/квартиры (Physical Inspection). Но она не обязательна. Она проводится только лицензированным специалистом, который проверяет состояние здания. Стоимость процедуры колеблется в пределах $250-500. Всегда рекомендуется заказать инспекцию на наличие древоточащих насекомых, наличие газа (радон), свинцово-содержавшей краски и наличия различных видов плесени.

После того, как подписан контракт купли-продажи, проводится проверка «юридической регистрации владения недвижимости» (Title Search). Задача данной процедуры - выявление возможности продажи выбранной недвижимости (выполнены ли у нынешних владельцев обязательства по ипотеке, нет лм залогов и т.д.). Опять таки это – задача адвоката покупателя или эскроу-компании. Стоимость проверки включают в общие расходы по закрытию сделки. Вместе с этим проводится оформление договора обязательного страхования недвижимости. Это задача уже титульной компании. Потом она отдает покупателю страховой полис на недвижимость (Title insurance).

Тем не менее, в случае приобретения земельного участка, к примеру, не потребуются никаких инспекций и/или страховок.
В момент, когда сумма для полной оплаты переводится в титульную компанию или же на счет адвоката, покупатель получает на руки документ на право собственности на дом/квартиру – "дид" (Title Deed).

Тем не менее, стоит заметить, что в определенных штатах право собственности переходит новому владельцу только после того, как будет проведена регистрации «дида» в окружном суде или специальной регистрационной палате. В данном случае титульная компания передает «дид» клерку окружного суда, а затем возвращает зарегистрированный документ покупателю.

Q-6: Есть ли какие дополнительные расходы?

A-6: При заключении договора купли-продажи стороны определяютя, кто и какие расходы понесет. В расходы покупателя (Closing Costs) при покупке, в массе случаев входит:

a. оплата услуг адвоката или титульной компании;
b. общее страхование недвижимости;
c. реестровые и судебные пошлины
и они составляют примерно 1-2% от стоимости объекта недвижимости.

В свою очередь расходы на услуги брокера, как правило, оплачиваются продавцом. Оплата налога на передачу прав собственности так же ложится на продавца (как правило).
Кроме того имеет смысл заключение страхового контракта от стихийных бедствий. Цена страховки колеблется от 1% до 5% в год от стоимости объекта и зависит от многих факторов.